상가와 오피스텔은 주택이 아니므로 세율이 단순합니다. 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% = 4.6%. 대신 채권 계산이 복잡합니다. 건물과 토지(대지권)를 각각 다른 요율표로 계산해 합산해야 합니다. 상가·오피스텔 취득세 계산기는 대략치를 위해 시가표준액을 매매가의 60%로 보고 한 요율표로 계산하므로, 정확한 채권액은 건물·토지 시가표준액을 따로 확인해 계산하세요.
상가·오피스텔 취득세율표 (2026)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 상가·오피스텔·사무실 등 주택 외 건물 | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 고급오락장 등 사치성 재산 (§13⑤) | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
인지세(매매 1억 초과~10억 15만원, 10억 초과 35만원, 주택 1억 이하 비과세), 등기신청수수료(건당 전자 10,000원·e-Form 15,000원·서면 18,000원), 국민주택채권(시가표준액 × 요율, 즉시매도 시 할인율만 부담)이 세금과 별도로 듭니다.
계산 사례
6.5억 구분상가 · 서울취득세 2,600만원, 교육세 260만원, 농특세 130만원 = 2,990만원. 인지세 15만원, 등기 1건 1.5만원, 채권(건물 1.8억 × 1.6% = 288만원 + 토지 2.4억 × 5% = 1,200만원 = 1,488만원, 본인부담 약 156만원). 합계 약 3,163만원.
3억 오피스텔 · 84㎡ · 경기취득세 1,200만원 + 교육세 120만원 + 농특세 60만원 = 1,380만원. 주택이 아니므로 85㎡ 이하여도 농특세가 붙습니다.
자주 틀리는 것
오피스텔에 주택 세율 적용 — 주거용 오피스텔도 취득 시에는 4.6%입니다. 1%로 계산하면 세금이 4배 틀립니다.
부가세 포함 금액으로 계산 — 건물분 부가세 10%는 취득세 과세표준에서 빠집니다.
토지 채권 요율 누락 — 대지권 시가표준액이 2.5억 이상이면 토지 요율 5%(서울)가 적용되어 채권이 건물분보다 훨씬 큽니다.
자주 묻는 질문
오피스텔 취득세는 몇 %인가요?
주거용으로 쓰더라도 취득 시점에는 건축물대장상 업무시설이므로 주택 세율이 아닌 4%(교육세·농특세 포함 4.6%)입니다. 생애최초 감면도 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(8월 발표)에 전용 40㎡ 이하·시가표준액 2억원(수도권 4억원) 이하 소형 오피스텔을 생애최초 감면 대상에 넣는 안이 들어 있습니다. 국회 통과 전이라 아직 적용되지 않습니다.
상가 매매가에 부가세가 포함되나요?
건물분 매매가에는 부가가치세 10%가 별도로 붙는 경우가 많습니다. 취득세 과세표준은 부가세를 제외한 금액입니다. 포괄양수도 계약이면 부가세가 발생하지 않습니다.
채권은 어떻게 계산하나요?
건물 시가표준액에는 「주택 및 토지 외 부동산」 요율(0.8~2.0%), 대지권(토지) 시가표준액에는 「토지」 요율(2.0~5.0%)을 각각 적용해 합산합니다. 건물 시가표준액은 위택스에서 조회합니다.
집합건물 상가와 일반 상가건물의 차이는?
구분상가(집합건물)는 등기 1건, 토지·건물이 별도 등기된 일반 상가건물은 2건 이상입니다. 등기신청수수료가 건수만큼 붙습니다.
주거용 오피스텔은 나중에 주택 수에 들어가나요?
취득세 계산에는 4.6%가 적용되지만, 이후 다른 주택을 살 때 주거용 오피스텔(2020.8.12 이후 취득, 재산세 주택분 과세)은 주택 수에 포함됩니다.
근거 법령
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)·제151조(지방교육세), 농어촌특별세법 제5조, 인지세법 제3조·제6조, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 주택도시기금법 시행령 별표, 지방세특례제한법 제6조(자경농민)·제36조의3(생애최초). 계산 기준일 2026년 9월. 세율·요율은 개정될 수 있으며, 실제 신고 전 관할 시·군·구 세무과 또는 법무사에게 확인하세요.