토지는 지목에 따라 세율이 갈립니다. 대지·임야는 4.6%, 농지는 3.4%, 자경농민의 농지는 1.6%. 그리고 실제 거래에서는 여러 필지를 한 금액으로 사는 경우가 많아 필지별로 나누는 계산이 필요합니다. 토지·농지 취득세 계산기는 한 필지 기준으로 계산하므로, 여러 필지는 아래 방법으로 금액을 나눈 뒤 필지별로 계산해 더하면 됩니다.
토지·농지 취득세율표 (2026)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 대지·임야·잡종지 등 농지 외 | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 농지 (전·답·과수원) | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 농지 · 2년 이상 자경농민 | 1.5% | 0.1% | 비과세 | 1.6% (채권 면제) |
인지세(매매 1억 초과~10억 15만원, 10억 초과 35만원, 주택 1억 이하 비과세), 등기신청수수료(건당 전자 10,000원·e-Form 15,000원·서면 18,000원), 국민주택채권(시가표준액 × 요율, 즉시매도 시 할인율만 부담)이 세금과 별도로 듭니다.
계산 사례
4억 대지 660㎡ · 공시지가 45만원 · 서울취득세 1,600만원 + 교육세 160만원 + 농특세 80만원 = 1,840만원. 채권(2.97억 × 5% = 1,485만원, 본인부담 약 156만원). 인지세 15만원, 등기 1건.
4억 농지 · 자경농민취득세 600만원(3% × 50%) + 교육세 40만원 + 농특세 0 = 640만원. 채권 면제. 일반 농지(3.4%) 1,360만원 + 채권 대비 절반 이하.
6억 · 3필지 (대지 1 + 농지 1 + 자경농지 1) 안분시가표준액 비율로 3.99억 / 0.67억 / 1.34억 안분 → 취득세 1,595만원 + 201만원 + 201만원. 필지별 채권 각각 적용, 자경 필지 면제.
자주 틀리는 것
전체를 한 지목 세율로 — 대지와 농지가 섞인 매매를 전부 4.6%로 내면 농지 부분은 과다 납부입니다.
채권을 합산 시가표준액으로 한 번에 — 필지별로 요율 구간이 달라 합산하면 틀립니다. 500만원 미만 소필지는 면제라는 점도 놓치기 쉽습니다.
자경 감면 후 임대 — 감면 후 2년 내 직접 경작하지 않거나 매각하면 감면세액이 추징됩니다.
자주 묻는 질문
농지 취득세는 몇 %인가요?
전·답·과수원은 취득세 3% + 지방교육세 0.2% + 농특세 0.2% = 3.4%입니다. 대지·임야·잡종지 등 농지 외 토지는 4% + 0.4% + 0.2% = 4.6%입니다.
자경농민 감면은 어떤 요건인가요?
취득일 현재 2년 이상 영농에 종사하고, 농지 소재지·연접 시군구 또는 30km 이내에 거주하며, 직전 연도 농업 외 소득이 3,700만원 미만이어야 합니다. 취득세·교육세 50% 감면, 농특세 비과세, 국민주택채권 매입 면제로 합계 1.6%입니다. 2년 내 매각·임대 시 추징됩니다.
여러 필지를 한 금액으로 샀는데 세금은 어떻게 나누나요?
필지별 시가표준액(공시지가 × 면적) 비율로 총 매매금액을 안분해 필지별로 세율을 적용합니다. 지목이 다르면(대지+농지) 각각의 세율로 계산합니다. 토지·농지 계산기는 한 필지 기준 대략치이므로, 여러 필지는 이렇게 나눈 금액을 필지별로 넣어 계산한 뒤 더하세요.
채권은 필지마다 계산하나요?
네. 필지별 시가표준액에 토지 요율(2.0~5.0%)을 각각 적용해 합산합니다. 시가표준액 500만원 미만 필지는 면제입니다.
등기신청수수료는?
필지 수만큼 건별로 붙습니다. 10필지면 e-Form 기준 15만원입니다.
농지취득자격증명이 필요한가요?
농지는 농취증(농지취득자격증명)이 있어야 등기가 됩니다. 취득세 감면과 별개의 절차입니다.
근거 법령
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)·제151조(지방교육세), 농어촌특별세법 제5조, 인지세법 제3조·제6조, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 주택도시기금법 시행령 별표, 지방세특례제한법 제6조(자경농민)·제36조의3(생애최초). 계산 기준일 2026년 9월. 세율·요율은 개정될 수 있으며, 실제 신고 전 관할 시·군·구 세무과 또는 법무사에게 확인하세요.