2026년 종합부동산세는 공시가격 합계에서 12억(1세대 1주택) 또는 9억을 빼고 60%를 곱한 금액에 0.5~2.7%를 매깁니다. 세율표와 사례 6개로 정리했습니다.
종부세는 6월 1일에 집을 가진 사람에게 12월에 한 번 매기는 세금입니다. 재산세가 모든 집에 붙는다면, 종부세는 공시가격 합계가 공제금액을 넘는 사람에게만 붙습니다. 계산 순서는 네 단계입니다.
① 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%. 공제금액은 1세대 1주택자 12억, 그 밖의 개인 9억입니다.
② 산출세액 = 과세표준 × 세율(아래 표, 구간별 누진).
③ 빼는 것 = 같은 금액에 이미 낸 재산세(중복분) + 1세대 1주택 세액공제(고령자·장기보유, 최대 80%).
④ 더하는 것 = 농어촌특별세(종부세의 20%).
종부세 세율표 (2026년 귀속, 개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 ~ 6억 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과 ~ 12억 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과 ~ 25억 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상은 과세표준 12억까지는 같은 세율이고, 넘는 부분부터 2.0~5.0%로 무거워집니다. 법인은 공제 없이 2.7%(3주택 이상 5.0%) 단일세율입니다.
1세대 1주택 세액공제
| 고령자 (6월 1일 기준 나이) | 공제율 | 장기보유 | 공제율 |
|---|
| 60~64세 | 20% | 5~10년 | 20% |
| 65~69세 | 30% | 10~15년 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제는 더해서 쓰지만 합계 80%를 넘지 못합니다. 부부 공동명의로 각자 9억 공제를 받는 경우에는 이 세액공제가 없습니다.
계산 사례 (재산세 중복분은 대략치)
공시가격 15억 · 1세대 1주택 · 60세 미만 · 보유 5년 미만과세표준 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원 → 산출세액 90만원 − 재산세 중복분 약 32만원 = 종부세 약 58만원, 농특세 약 12만원. 12월 납부 약 69만원.
같은 집 · 70세 이상 · 15년 이상 보유고령자 40% + 장기보유 50% = 90%지만 한도 80%만 공제 → 종부세 약 12만원 + 농특세 약 2만원 = 약 14만원.
공시가격 20억 · 1세대 1주택 · 62세 · 보유 7년과세표준 4억 8,000만원 → 산출세액 276만원 − 재산세 중복분 약 86만원 → 세액공제 40% → 종부세 약 114만원 + 농특세 약 23만원 = 약 137만원.
공시가격 20억 · 부부 공동명의(반반) · 60세 미만각자 10억에서 9억씩 공제 → 두 사람 과세표준 합계 1억 2,000만원. 종부세 + 농특세 약 46만원. 단독명의 1주택자 특례(12억 공제)로 계산하면 약 228만원이라 공동명의가 훨씬 적습니다.
2주택 · 공시가격 합계 20억공제 9억 → 과세표준 6억 6,000만원 → 산출세액 420만원 − 재산세 중복분 약 158만원 → 종부세 약 262만원 + 농특세 약 52만원 = 약 314만원.
3주택 이상 · 공시가격 합계 30억과세표준 12억 6,000만원 가운데 12억 초과분 6,000만원에 2.0% 중과 → 산출세액 1,080만원 − 재산세 중복분 약 302만원 → 종부세 약 778만원 + 농특세 약 156만원 = 약 933만원.
자주 틀리는 것
매매가로 계산 — 종부세는 매매가가 아니라 1월 1일 기준 공시가격으로 매깁니다. 아파트 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라 매매가로 넣으면 세금이 몇 배로 나옵니다.
1주택인데 공제가 9억으로 나옴 — 12억 공제는 세대원 전체가 주택 1채만 가진 "1세대 1주택자"에게만 줍니다. 자녀나 부모가 같은 세대에서 집을 가지고 있으면 9억이 됩니다.
부부 공동명의면 무조건 유리 — 각자 9억씩 18억을 빼 주지만 고령자·장기보유 세액공제가 없습니다. 나이가 많고 오래 보유했다면 1주택자 특례(12억 + 세액공제 최대 80%)가 더 적게 나올 수 있어 둘 다 계산해 봐야 합니다.
재산세를 또 낸다고 오해 — 7·9월에 낸 재산세 가운데 종부세 과세표준과 겹치는 부분은 종부세에서 빼 줍니다. 같은 금액에 두 번 매기지는 않습니다.
자주 묻는 질문
종부세는 언제 내나요?
6월 1일에 집을 가진 사람이 냅니다. 11월 하순에 고지서가 오고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 6월 1일 전에 팔았다면 그해 종부세는 산 사람이 냅니다.
나눠 낼 수 있나요?
종부세가 250만원을 넘으면 넘는 금액 일부를 납부기한 뒤 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 절반까지). 고지서를 받은 뒤 홈택스나 세무서에 신청합니다.
1세대 1주택인데 집이 하나 더 있으면요?
이사 때문에 잠시 2채가 된 일시적 2주택, 상속받은 주택, 일정 금액 이하의 지방 저가주택은 신청하면 주택 수에서 빼 주고 1세대 1주택 공제(12억)와 세액공제를 그대로 받을 수 있습니다. 요건과 신청 방법은 국세청 안내를 확인하세요.
부부 공동명의 1주택은 어떻게 고르나요?
기본은 두 사람이 각자 9억씩 공제받는 방식입니다. 1주택자 특례(12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)가 더 유리하면 9월 신청기간이나 12월 신고·납부 때 신청할 수 있습니다. 계산기에서 "부부 공동명의"를 고르면 두 방식을 모두 계산해 적은 쪽을 보여 줍니다.
공시가격은 어디서 보나요?
국토교통부 "부동산 공시가격 알리미"에서 주소로 검색합니다. 아파트·연립은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 넣으면 됩니다.
2027년에는 바뀌나요?
2026년 8월 세제개편안에 1세대 1주택 거주자 공제 14억, 공정시장가액비율 70~80% 인상, 세율 개편 등이 들어 있습니다. 국회를 통과해야 확정되며 통과돼도 2027년 6월 1일 기준분부터라, 올해 12월에 내는 2026년분은 지금 규칙(12억·60%)대로 계산합니다.
근거 법령
종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율 및 세액, 세액공제)·제10조(세부담 상한)와 분납 규정, 같은 법 시행령(공정시장가액비율 60%·공제할 재산세액), 농어촌특별세법 제5조, 지방세법 제111조·제111조의2(재산세 세율·1세대 1주택 특례). 계산 기준일 2026년 10월. 세부담 상한(전년도 보유세의 150%)과 합산배제·주택 수 특례는 계산에 넣지 않았습니다. 실제 고지액은 국세청 홈택스의 종부세 모의계산이나 세무서에서 확인하세요.
공시가격과 주택 수만 넣으면 위 사례처럼 단계별 계산 내역이 함께 나옵니다.
계산과 해설은 2026년 9월 법령·대출 규제 기준의 참고용입니다. 실제 신고·등기·대출 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.