"집값 − 대출"만 계산하면 잔금일에 돈이 모자랍니다
8.5억 아파트를 5.1억 대출로 사면 필요 현금은 3.4억이 아닙니다. 취득세·교육세 2,496만원, 채권·인지·수수료 175만원, 법무사 보수 117만원, 중개보수 340만원(0.4%)에 부가세, 이사비까지 더하면 약 3.5억이 잔금일에 나갑니다. 총 필요 현금 계산기는 그 차이 — 보통 집값의 3~5% — 를 항목별로 보여줍니다.
중개보수 상한 요율 (주택 매매, 2021.10.19 개정)
| 거래금액 | 상한 요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 0.4% | — |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 0.5% | — |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.6% | — |
| 15억원 이상 | 0.7% | — |
요율은 상한이며 그 안에서 협의합니다. 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하, 부엌·화장실 등 요건)은 0.5%, 그 밖의 상가·토지·오피스텔은 0.9% 이내 협의입니다. 중개사가 일반과세자면 부가세 10%가 별도입니다.
잔금일 자금 흐름 체크리스트
대출 실행일 = 잔금일인지 은행에 확인. 대출금은 보통 매도인 계좌로 직접 송금됩니다.
취득세는 등기 접수 전에 납부. 법무사가 대행하면 잔금일 당일 위택스로 처리합니다.
채권은 매입액이 아니라 본인부담금만 준비. 즉시매도하면 매입액의 10% 안팎입니다.
중개보수는 잔금일에 지급하는 것이 관행이며, 현금영수증·세금계산서를 받아 두면 양도세 필요경비로 인정됩니다.
취득세·법무사비·중개보수 영수증 보관 — 나중에 팔 때 양도차익에서 빠지는 필요경비입니다.
자주 묻는 질문
계약금은 총 필요 현금에 포함되나요?
총 필요 현금은 계약금을 포함한 전체 자기자금입니다. "잔금일 필요 현금"은 이미 낸 계약금·중도금을 뺀 금액이라 잔금일 당일 통장에 있어야 할 돈을 보여줍니다.
대출액은 어디서 가져오나요?
생애최초 주담대 한도계산기 결과의 "최대 대출액"이 자동으로 넘어옵니다. 실제 승인액은 은행 심사에 따라 달라지므로 보수적으로 잡으세요.
이사비는 얼마로 잡나요?
수도권 30평대 포장이사 100~200만원, 입주청소 20~40만원이 일반적입니다. 기본값 150만원은 참고용입니다.