아파트를 살 때 드는 세금은 취득세 하나가 아닙니다. 취득세에 지방교육세·농어촌특별세가 따라붙고, 등기를 하려면 인지세·등기신청수수료·국민주택채권 매입비까지 내야 합니다. 세금은 매매금액, 채권은 공동주택가격(공시가격)이 기준이라 따로 계산합니다. 아래 세율은 2026년 9월 현재 지방세법 기준입니다.
아파트 취득세 계산기에는 매매금액, 취득 후 보유 주택 수와 조정대상지역 여부, 전용면적 85㎡ 초과 여부를 넣습니다. 채권은 공동주택가격을 매매가의 70%로 가정해 계산하므로, 부동산공시가격알리미에서 실제 공동주택가격을 확인하면 채권 부담을 더 정확히 알 수 있습니다.
아파트·공동주택 취득세율표 (2026)
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|
| 1주택 · 비조정 2주택 | 6억 이하 1% / 6~9억 1~3% / 9억 초과 3% | 취득세율 × 1/10 | 85㎡ 초과 0.2% | 1.1% ~ 3.5% |
| 조정대상지역 2주택 · 비조정 3주택 | 8% | 0.4% | 85㎡ 초과 0.6% | 8.4% ~ 9.0% |
| 조정 3주택 이상 · 4주택 이상 | 12% | 0.4% | 85㎡ 초과 1.0% | 12.4% ~ 13.4% |
인지세(매매 1억 초과~10억 15만원, 10억 초과 35만원, 주택 1억 이하 비과세), 등기신청수수료(건당 전자 10,000원·e-Form 15,000원·서면 18,000원), 국민주택채권(시가표준액 × 요율, 즉시매도 시 할인율만 부담)이 세금과 별도로 듭니다.
계산 사례
5억 아파트 · 생애최초 · 84㎡ · 서울취득세 500만원 − 감면 200만원 = 300만원, 지방교육세 30만원(감면 후 취득세의 10%), 농특세 0원(85㎡ 이하). 인지세 15만원, 등기수수료 1.5만원, 채권(공동주택가격 3.5억 × 2.6% = 910만원, 즉시매도 10.5% 시 약 95.6만원). 세금 330만원 + 등기비용 약 112만원.
8.5억 아파트 · 1주택 · 84.97㎡ · 서울세율 2.67% → 취득세 22,695,000원, 지방교육세 2,269,500원, 농특세 0원. 인지세 15만원, 등기수수료 1.5만원, 채권(5.8억 × 2.6% = 1,508만원, 본인부담 약 158만원). 합계 약 2,671만원 — 매매금액의 3.14%.
12억 아파트 · 조정대상지역 2주택 · 110㎡세율 8% → 취득세 9,600만원, 지방교육세 0.4% 480만원, 농특세 0.6% 720만원. 세금만 1억 800만원(9.0%). 같은 집을 1주택자가 사면 3.3% 3,960만원 — 차이 6,840만원.
자주 틀리는 것
주택 수는 "취득 후" 기준 — 지금 1주택이고 한 채를 더 사면 2주택으로 계산합니다. 조정대상지역이면 8%입니다. 일시적 2주택(종전 주택 3년 내 처분)은 1주택 세율을 적용받되, 기한 내 처분하지 못하면 차액이 추징됩니다.
농특세는 세금 계산의 기준이 전용면적 — 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 없고, 85.01㎡부터 붙습니다. 공급면적이 아니라 전용면적입니다.
채권은 매매금액이 아니라 공동주택가격 — 취득세는 실거래가, 채권은 시가표준액(공동주택가격)입니다. 공동주택가격은 보통 실거래가의 50~70% 수준이라 두 숫자를 섞으면 채권이 크게 틀립니다.
감면은 신청해야 적용 — 생애최초 감면은 취득세 신고서에 감면 신청을 함께 해야 합니다. 법무사에게 맡길 때도 "생애최초입니다"라고 알려야 합니다.
자주 묻는 질문
아파트 취득세는 몇 %인가요?
1주택(또는 비조정대상지역 2주택)은 취득가 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3% 구간 세율, 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10)와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과됩니다.
생애최초 감면은 얼마까지 받을 수 있나요?
취득가 12억원 이하 주택을 생애 처음 취득하는 경우 취득세에서 200만원까지 감면합니다. 인구감소지역 주택, 또는 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하 소형주택(연립·다세대·도시형생활주택·다가구)은 300만원까지입니다. 아파트는 소형이어도 인구감소지역이 아니면 200만원입니다. 85㎡ 초과 주택은 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다. 취득 후 3개월 이내 전입·실거주, 3년 이상 보유·거주 요건을 지키지 않으면 추징됩니다. 감면은 자동이 아니라 신고 시 신청해야 합니다. 적용 기한은 2028년 12월 31일 취득분까지로 연장됐고, 2026년 1월 1일 취득분부터는 본인이 대한민국 국민이어야 합니다(지방세특례제한법 §36조의3).
국민주택채권은 꼭 사야 하나요?
소유권 이전등기 시 공동주택가격(시가표준액)에 요율을 곱한 금액만큼 매입해야 합니다. 대부분 은행 창구에서 즉시 매도하므로 실제 부담은 매입액 × 당일 할인율(본인부담금)입니다. 시가표준액 2,000만원 미만은 면제입니다.
취득세 신고·납부 기한은?
잔금일(취득일)부터 60일 이내에 관할 시·군·구청 또는 위택스에서 신고·납부합니다. 등기 접수 전에 납부해야 하므로 실무상 잔금일 당일 처리하는 경우가 많습니다.
6억 초과 9억 이하 세율은 어떻게 계산하나요?
(취득가액 × 2/3억 − 3)% 로 계산하고 소수점 다섯째 자리에서 반올림합니다. 예를 들어 8.5억이면 (8.5 × 2/3 − 3) = 2.6667 → 2.67%입니다. 아파트 취득세 계산기는 이 산식을 자동으로 적용합니다.
분양권·오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권·주거용 오피스텔은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 주택(정비구역 제외) 등은 제외되므로 보유 현황을 먼저 정리하세요.
근거 법령
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)·제151조(지방교육세), 농어촌특별세법 제5조, 인지세법 제3조·제6조, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 주택도시기금법 시행령 별표, 지방세특례제한법 제6조(자경농민)·제36조의3(생애최초). 계산 기준일 2026년 9월. 세율·요율은 개정될 수 있으며, 실제 신고 전 관할 시·군·구 세무과 또는 법무사에게 확인하세요.
계산과 해설은 2026년 9월 법령·대출 규제 기준의 참고용입니다. 실제 신고·등기·대출 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.